蚊企也上市 明宇商服“埋头”冲向港交所

大中小物管公司争相奔赴港交所上市，尤其是小型物管公司，自2020年底开始扎堆上市，以赶在港交所新规落地之前登陆资本市场。

按照去年公布的新规，即要求上市企业须盈利须达到最近一年高于6000万港币，最近两个财政年度累计不低于9000万港元。

市场上有人计算，在物业行业相当于年收入高于6亿港元，假设基础物业服务占比80%，物管公司在管面积需在2000万平方米以上。

过了这一节点，或许诸如递交招股书的明宇商服的蚊型企业，上市机会渺茫。

4月28日晚，明宇商服向港交所递交了招股书，首次披露发展规模以及收益情况。

这家物管公司自2004年开始营运，目的是为明宇集团所开发的物业提供物业管理服务。而明宇集团是由四川商人张建明于1996年创建，多数人印象中是以发展酒店业务为主的企业。

观点地产新媒体查阅时发现，其官网仅为一张装饰性图片，并无实质内容。

从仅有的公开资料中可见，明宇集团是以“酒店+地产”双核驱动，已发展成为涉足酒店、地产、金融投资等多个领域，经营资产达150亿元的多元化综合集团。

稍早前，张建明接受采访时提到：“明宇集团从2016年实施转型升级，已经形成了‘明宇商旅+明宇商服+明宇健康’三驾马车的产业发展格局，三个产业领域就是目前和未来的发展道路和方向。”

其中，明宇商服担当以高端不动产为主要对象的物管服务。

实际上，自去年底明宇商服便已进行一系列股权腾挪操作，让上市路径渐渐浮现。

此次搭建完上市架构之后，该公司由张建明夫妇合共持有约93.3%股权，亚宇（明宇商服物业高管团队）及ZM Investment（瀚维咨询有限公司的创办人朱瀚荣）分别拥有约4.70%及约2.00%股权。

规模盘子小

回顾过往，明宇商服当时是以“南充宇豪物业管理有限公司”的名义于四川南充成立，直至2013年将总部迁至成都，并更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司。

后于2015年，明宇商管更名至当前名称，并扩展至商用物业招商及招租以及顾问服务行业。

发展历程已然不短，只是一直囿于四川区域。明宇商服同样有扩张心思，于2013年首次进入长春市场，且开始于吉林省长春市长春明宇金融广场的展厅及售楼处提供案场协助服务。

招股书透露，目前明宇商服的营运集中在四川省及吉林省人口密度高的大城市，包括四川成都及南充以及吉林长春。

截至2018年、2019年及2020年12月31日，于四川省的总在管建筑面积分别约为130万平方米、150万平方米及250万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的86.0%、87.8%及87.7%；及于吉林省的总在管建筑面积分别约为20.6万平方米、20.6万平方米及35万平方米，约占相应期间总在管建筑面积的14.0%、12.2%及12.3%。

整体规模上，截至2020年12月31日止年度，明宇商服有3间附属公司及3间分公司，向31项商用物业及7项住宅物业（合计包括三个业务分部下订约建筑面积约为460万平方米的64个项目）提供物业管理及相关服务。

其中，截至2020年底，明宇商服于物业管理服务分部项下获委聘管理17项物业，订约建筑面积约为310万平方米，在管建筑面积约290万平方米。

该等规模在已递交招股书的物管公司当中垫底，刷新了物业企业港交所IPO最低在管面积纪录。

而且其于往绩记录期间，在管面积增长速度亦不快。自2018年末的150万平方米增加至2019年末的170万平方米，后才增至2020年末的290万平方米，三年复合年增长率为24.5%。

规模盘子不够大，收益水平也较为一般。

2018-2020年期间，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

根据招股书披露，明宇商服的业务分为三大分部，即提供物业管理服务、专项委聘及增值服务。提供物业管理服务是明宇商服业务的主要分部之一，物业管理及相关服务涵盖多种物业类型，包括写字楼、酒店、多功能商业综合体、住宅服务式公寓及社区、公共物业及产业园区。

细分之下，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，物业管理服务产生的收益分别约占总收益的63.5%、70.3%及70.4%，而专项委聘产生的收益分别占总收益的约28.0%、20.7%及21.6%。

值得关注的是，期间，绝大部分收益来自商用物业的物业管理及相关服务。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自商用物业的物业管理服务收益约为4410万元、5120万元及6180万元、分别占物管服务收益的约82.7%、82.2%及83.5%。

同年，来自住宅物业的物业管理服务收益约为920万元、1110万元及1220万元，分别占物业管理服务收益的约17.3%、17.8%及16.5%。

明宇商服延续了商管物业的优势，与此同时，商管物业与住宅物业管理的发展路径并不相同，虽具有市场空间大、物业费较高、盈利能力强等相关优势，但比起住宅物业管理可以短时间做大体量的特点，商管物业还是欠缺了些。

不过，商管物业普遍价值较高，且毛利率会保持较高水平，明宇商服亦如是，但其毛利率波动较大。于往绩记录期间，实现毛利率分别为35.4%、33.2%、44.1%，对应年份为2018年、2019年、2020年。

不确定的未来

明宇商服渴望在物业上市潮中溅起一滴水花，但现实摆在眼前，规模问题之外，依旧拥有一般物业公司的通病——过于依赖母公司，以及未来增长性存疑的弊病。

在收益方面，来自明宇集团的总收益占明宇商服收益的30%或以上，为其各单一客户收益中的最大收益。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自明宇集团的总收益分别约为2700万元、2700万元及3720万元。

具体而言，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自物业管理服务的收益约89.2%、85.0%及75.1%，来自专项委聘的收益约72.4%、69.9%及79.6%，来自增值服务的收益约72.7%、82.7%及73.5%分别来自由明宇集团开发的物业。

从数据可以明显看出，明宇集团在明宇商服各分部的收益中均占据“大头”，而来自独立第三方物业开发商所开发物业产生的收益并不多。

扩张路径也同样依靠母公司，截至2020年12月31日止年度，明宇商服于专项委聘分部项下提供酒店后线集成服务的3间酒店中的两间酒店，即长春净月凯悦嘉轩酒店及南充东方花园酒店，亦自明宇集团获得。

所以，明宇商服也在招股书中提及，明宇集团营运或其开发新物业能力的任何不利发展或会影响其获得新物业管理服务协议、酒店后线集成服务协议及其他服务协议的能力。

另一方面，明宇商服也在尽力提高第三方在管面积比例，于2018年，来自明宇集团的在管建筑面积约96.4%，而后逐步缩减至2019年的87.4%及2020年的65.1%。

明宇商服亦坦承，自独立第三方获得的项目中标率波动较大，于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度分别为100.0%、17.6%及8.3%。

据悉，2020年度，明宇商服获委聘管理来自独立第三方的一个新物业管理项目，且概无现有物业管理项目已终止。于2020年12月31日的所有物业管理项目中，管理11项由明宇集团开发的物业及6项由独立第三方开发的物业。

不可否认，作为蚊型物企，明宇商服所受的局限性较大中型物企多一些。比如，该公司其实有意继续扩大其他地域的物业管理项目组合，尤其是在商用物业领域。此外，可能持续投入资源以发展酒店后线集成服务业务。

然而，也会顾忌众多影响因素，该等扩张措施可能对短期盈利能力产生负面影响，其在招股书中提及风险：倘证实于市场渗透、地区扩展以及业务的进一步发展的努力徒劳无功，且因此未能增加收益，则可能对业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。

因而，招股书提到最多的是，无法保证评估准确或能够按计划使业务增长。因此，未必能够维持历史增长率、收益及毛利率。

对于未来增长，明宇商服仍有着较大的不确定性，甚至无法保证将继续获明宇集团委聘管理其开发的物业，或将能够以可接受的条款利用其他来源的物业弥补任何业务流失。

明宇商服所能做的，便是小心翼翼地踏步。