“四顾”港交所 安徽房企三巽控股拟于7月中旬上市

截至2020年末，三巽控股净负债率为-9.4%。

6月30日，安徽小房企三巽控股发布了全球发售公告，其发售价范围在3.3港元-5.2港元之间，将于7月16日披露最终发售价等信息，同时预期股票于2021年7月19日开始买卖，股份代号为6611.HK。

三巽控股的资本市场之路可谓“有志者事竟成”。该公司曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所递交招股书，但皆以失效告终；2021年4月30日，其第四度递交上市申请，如今最终得偿所愿。

2018年-2020年间，三巽控股分别实现收入7.24亿元、31.09亿元、39.46亿元，期间增幅为329.4%、26.9%。三巽控股表示，收入大幅增长主要源于交付物业的增加以及售价的增长。不过，收入的增加并未带来利润的必然增长，同期，该公司的归属股东净利润分别为5762万元、4.42亿元、3.67亿元。

三巽控股的毛利率也经历了同样的波动，从2018年的28.6%增长至2019年的31.5%，又再度跌至27%。对于2020年的此番下降，三巽控股称，主要是由于四个新交付的项目毛利率下挫。

盈利能力尚待提高的同时，三巽控股还存在过于依赖单一市场的现象。

截至2021年4月30日，三巽控股共有44个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的12个城市，总土地储备约为430万平方米，其中，已竣工物业建面约为24万平方米，在建物业建面约为345万平方米以及作为未来发展物业的61万平方米。

具体来看，上述44个项目中，共有34个位于安徽省内，合计建面约为356.29万平方米，在三巽控股总土储中占比约83%；其在江苏南京、无锡共有9个项目，在山东泰安布局有1个项目。

事实上，从土地储备、项目数量与布局的情况来看，三巽控股是一家十足微型房企。克而瑞披露的销售数据显示，2018年三巽全口径销售额为70.1亿元，位列行业第173位；2019年增长至91.2亿元，排名亦上升至167位；2020年，销售额则实现102.3亿元，但排名回落至173名。

规模较小也被认为是此前影响三巽控股上市进程的因素之一。诸葛找房数据中心分析师梁楠表示，近几年来房企上市的难度越来越大，对企业自身财务状况要求也愈加严格，三巽控股多次提交招股书才通过的原因还是由于企业自身实力不强，且其规模也较为偏小，从而加大了公司上市的难度。

三巽控股此番上市募得的资金也将用于业务的持续发展和规模的扩张。招股书显示，该公司预计，假设发售价为每股发售中位数股价4.25港元，则此次发售所得款项净额约为6.206亿港元，所得款项净额中约60%，即3.724亿港元，将用作开发现有物业项目的建筑成本，即利辛铂悦府、宿州灵璧清枫及宁阳铂悦府；净额的约30%，即1.862亿港元，将用于土地收购，通过于安徽省及其计划进军的安徽省周边其他城市寻求及收购地块或合适的并购机会，增加土地储备；剩余10%将用作一般营运资金用途。

另外值得一提的是，在“三道红线”中，引人瞩目的并非三巽控股踩中红线的“剔除预收款后的资产负债率”指标，而是未踩中红线的净负债率，截至2020年末，该指标为-9.4%。

根据三巽控股披露的净负债率公式，造成净负债率为负的原因为计息负债总额小于现金及银行结余所致。据披露，截至2020年末，该公司的计息负债余额为20.96亿元，现金及银行结余约为22.42亿元；但后一项指标中还包含约14.77亿元的受限制现金。

接下来的业绩成长，对三巽控股未来的市场表现较为关键，资本市场更为看重的是企业未来的发展趋势。这也意味着，若此后未能获得很好的成长，公司即便上市之后，股价也将面临较大压力。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，三巽控股这样一家小型房企上市以后无法获得太多的市场关注度，凝聚资源的能力也不会太强，在整个地产板块整体走弱的情况下融资能力也是有限的。

“不过，上市有利于提升公司的流动性以及规范、透明运营，可以提升企业市场信用，并让企业获得更多的融资工具与手段，对企业而言整体上是利大于弊的。”柏文喜补充。