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上半年连“吞”5家企业,中梁百悦吃“胖”后再递表

首页:前海中天资本 栏目:最新动态 时间:2021年11月26日 09:39:20

首轮递表失效的物管企业陆续开启了二轮冲刺。

11月24日晚间,中梁百悦提交更新后的招股书,这是11月以来第三家重新递表的物企。在它之前,明宇商服及东原仁知服务也相继提交招股书,首次冲刺港股折戟后,这几家企业又重新站到了同一起跑线上。

在管面积半年增加1310万平

从更新后的招股书来看,中梁百悦在2021年上半年新增了1310万平方米的在管面积,较2020年增长了65.17%。

截至2021年6月30日,该公司拥有在管项目291个,在管总建筑面积约为3320万平方米,这一数值在2020年末为2010万平方米;其签约管理项目数量为508,签约总建筑面积约7120万平方米。

中梁百悦称,在管面积的大幅增加主要得益于中梁控股(3.64, 0.00, 0.00%)所开发项目的在管面积增加及收并购。

2020年至2021年上半年,中梁百悦共收购了7家物业管理公司股权,其中2020年2家,2021年上半年则有5家,业务分布于江西省、浙江省、陕西省及江苏省。同时,该公司收购温州中远51%股权的事项也已订立认购协议,中梁百悦称,预期该收购将在独立第三方物业方面扩大公司物业管理服务组合。

可以看出,并购浪潮席卷之下,中梁百悦也明显增加了收并购的频率。只是,虽然在管面积增速喜人,但在以规模论英雄的物管行业,中梁百悦的实力仍难具优势。数据显示,截至今年6月末,46家上市物企的在管面积已达52.87亿平方米,平均在管面积为1.15亿平方米,中梁百悦的规模明显低于行业均值。

另一方面,由于近年的上市热潮,物企的稀缺性已经不再,资本对物企的审视越来越严格,估值亦逐渐趋于理性。整体来看,在目前的上市物企中,PE居高不下的多为商管型物企,如华润万象生活、中骏商管(3.75, 0.00, 0.00%)等。资本偏好下,即使是主打住宅物业、在管面积超6亿平方米的碧桂园(7.27, 0.00, 0.00%)服务,PE值也难敌华润万象生活。

嘉和家业物业服务研究院亦指出,资本对物企的考量角度逐渐多元化,“可观的面积规模、独立的投拓能力、强有力的关联方背景、不同定位的特色服务、可持续的盈利能力等都是衡量物企未来长期发展潜力的指标。”

中梁百悦或许亦认识到了这一点,公司在大力外拓的同时,亦在积极丰富业务组合。今年上半年,中梁百悦收购了杭州爱中、南通通皋及其附属公司,试图以此扩展业务至城市运营服务。

社区增值服务毛利率下行

规模的增长推动了中梁百悦经营业绩的上升。

截至2021年上半年,公司实现营收6.63亿元,较2020年同期的2.16亿元增长207.36%;对应的归母净利润为1.04亿元,同比增幅为306.41%;毛利率亦较2020年上半年增长6.5个百分点至34.4%。

按业务条线来看,截至2021年6月末,中梁百悦物业管理服务的毛利率较去年同期的21.9%增至28.3%;非业主增值服务的毛利率为47.3%,较2020年上半年的30%增长17.3个百分点;社区增值服务的毛利率则同比下降了24个百分点,为18.6%。

《国际金融报》记者注意到,2019年以来,中梁百悦社区增值服务的毛利率一直处于下降状态,2021年上半年的18.6%已是近些年的最低水平。2019年,该业务条线的毛利率水平为57.6%,2020年上半年降至42.6%,2020年底继续腰斩至20.2%。

中梁百悦将这一变动归咎于条线业务的调整。

其在招股书中指出,公司于2020年底开始提供生活及旅行服务,该类服务的毛利率一般较低。2020年,中梁百悦通过该服务获得收益0.83亿元,占社区增值服务总收益的62%,其中上半年无任何收益。2021年上半年,生活及旅行服务为公司贡献收益约1亿元,在社区增值服务总收益中的占比升至69%。

不难发现,生活及旅行服务为中梁百悦社区增值服务条线的“大头”业务,且该业务的收益走势与社区增值服务的毛利率走势相反。截至2021年6月末,中梁百悦来自社区增值服务的收益约1.45亿元,占总收益的21.8%,较2020年同期的7%提升近15个百分点。记者注意到,该公司社区增值服务业务中的绝大部分收益都来自第三方,金额约为1.39亿元,占比逾96%。

(挂牌上市:www.qhzj8.com)
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