青客公寓11月5日挂牌纳斯达克 租金贷和续租率为主要隐忧

据IPO早知道消息，长租公寓服务商“青客公寓”于美东时间10月25日更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件，预计于11月5日在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”。

青客公寓此次IPO总计将发行520万股ADS（美国存托股票），每股ADS相当于20股A类普通股，发行区间为每股ADS 17至19美元，最高募资近1亿美元。

值得注意的是，本次IPO承销商名单相比首次披露的版本有了较大变动。除了担任联席主承销商的摩根士丹利和中金公司外，还新增了质数资本、光大新鸿基、老虎证券以及中信建投(22.680, 0.04, 0.18%)国际四家投行担任副承销商。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房间，其中，上海为主要市场，拥有超过6万件房源。

不过，由于青客公寓倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓。因此在客单价上，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80％的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6％和92.4％，同样为行业最高。

截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3％的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3％的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1％的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。

财务数据显示，青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3％；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA为-6420万元和-2.21亿元人民币。

截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4％；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

除了通过收租获得收入，青客公寓还在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。

值得一提的是，与诸多长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，即租户可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5％或10％的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。

截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，而其租户的65％均使用了租金贷服务。

IPO前的股东结构中，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有27.6％的股份，高管和董事合计持有36.9％的股份。此外，凯欣资本及其关联实体总共持有30.6％的股份，为最大机构投资人，而纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3％、8.9％和8.9％的股份。

IPO后，高管和董事合计持有33.1％的股份并拥有79.3％的投票权，凯欣资本的持股比例将降至27.4％并拥有8.5％的投票权。

值得注意的是，达晨创投作为青客公寓的过往投资方，招股书披露其并未持有超过5％的股份，不过达晨财智总裁肖冰依旧隶属于公司的董事之列。同时，云集CFO陈晨和前上海交通大学安泰经济与管理学院院长周林自F-1文件生效起也将担任公司的独立董事。

青客公寓在招股书中表示，此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。