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长租公寓公司接连“出事” 亏损不断的蛋壳靠IPO救命?

网址:www.qhzj8.com 栏目:最新动态 时间:2019年12月09日 01:40:28

持续亏损、问题缠身、联合创始人崔岩退出法定代表人,蛋壳公寓靠上市能力挽狂澜吗?IPO是其救命稻草吗?

不能否认,站在风口上的蛋壳公寓迎来了一轮机会。自2017年,十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”,住房租赁市场迎来高速发展期,长租公寓一度被看作是风口上的行业。

但近年来长租公寓行业暴雷不断、乱象环生,甚至有租客被“套路贷”。

进入百度输入“蛋壳公寓太坑”关键词,发现有太多投诉蛋壳公寓的相关内容。野蛮生长下的蛋壳公寓,为了上市而上市,似乎并没有解决好内部与外部的问题。

内部问题是,联合创始人崔岩退出公司法定代表人,这对于冲刺美股IPO一个多月仍未果的蛋壳公寓而言,绝对不是好消息。

外部问题是,市场普遍反映甲醛超标、装修不合格等问题始终存在,针对舆论,始终没有公开而有效的答复。

这样的蛋壳公寓如果能通过IPO,并且顺利上市,可以说是个奇迹。

蛋壳公寓在争议中上市提速

“蛋壳公寓上市与否都与我无关,但有一点可以肯定。以后我认识的同事朋友,我肯定会告诉他们不要通过蛋壳公寓租房,我的亲身经历就是一部血泪史。住的房子感觉味道非常浓列,网上有多人反映过类似情况,但却没有一个相关监管部门对此予以环评检测,或者给消费者一个说法,这是最坑的,没有之一。”一位北京的刘小姐说。

这位刘小姐从外地大学毕业后来京,选择了通过蛋壳公寓租房,但没过多长时间,实在难以忍受难闻的味道,所以只能通过其他中介找到了合租房。

尤其是北京这样的大城市,蛋壳公司的口碑似乎和其扩张速度完全不匹配。一般而言,企业上市之前,经过几年的铺垫,都会有良好的口碑和美誉度,不过蛋壳绝对于属于一个异类。

蛋壳公寓成立于 2015 年初,是通过数据驱动,打造资产管理和居住服务平台,产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。

创立至今四年多时间,已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、天津、武汉、南京、成都、无锡、重庆、西安13地市场。

蛋壳公寓从第一天开始就争议不断。问题主要集中在室内污染严重、诈骗式消费、租房变被动贷款等,这些问题似乎对蛋壳公遇产生不了任何影响。

其背后的财团实力雄厚,在资本推动下,蛋壳公寓忽视的是构建良好的市场秩序和保证消费者健康,而是加速上市进程。

此前,蛋壳公寓曾宣布完成由愉悦资本领投的超亿元人民币A+轮融资,由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投的1亿美元B轮融资。

今年3月,蛋壳公寓宣布完成由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投的5亿美元C轮融资,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投,投后估值超过20亿美元。

美国东部时间2019年10月28日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,拟进行首次公开募股(IPO)。

高营收与高负债

招股书披露,蛋壳公寓募集资金将用于进一步拓展业务规模、加强在技术方面的实力,以及一般性营运资金用途。

为什么招股一个多月,还有花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任本次IPO的承销商,蛋壳公寓至今还未成功上市。我们不妨从招股书上分析一二。

蛋壳公寓的收入主要客户的租金、服务费(搬家、金融、保险等)。财务数据显示,2017年和2018年,蛋壳公寓营收分别为6.57亿元和26.75亿元。2019年前三季度,其营收为50亿,较2018年增长198.8%。

但高营收背后也有巨大的亏损。2017年和2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元;截至2019年9月,蛋壳公寓已亏损25.16亿元,较去年同期的8.12亿大增209.85%。

不到三年时间,蛋壳公寓已累计净亏损40多亿元,且越亏越多。蛋壳公寓方面表示,公司整体尚未盈利,主要是由于其过去两年持续高增长,大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

按照蛋壳公寓的说法,规模扩大以后,出租率应该同步上长,但实际上公寓数量和出租率的增长相比并不乐观。

2018年,蛋壳公寓的出租率为77%,同比减少9个百分点;2019年前三季度的出租率为87%,同比增加4个百分点。

单从同比增长看,增加4个百分点是好的迹象。不过,蛋壳公寓的退租现象严重,现金流有较强的依赖性。

先从退租看,招股书资料显示,2017年、2018年和2019年前9个月蛋壳公寓因租客退租而返还的预付租金分别为4.36亿元、17.57亿元和17.57亿元,客户的退租呈现加速趋势。

再看现金流,据招股书显示,蛋壳公寓通过收取大量的预付租金,形成巨额资金池。招股书资料显示,2019年前9个月,蛋壳公寓个人预付款7.94亿元,金融机构的预付款高达31.06亿元,两者合计达到39亿元,这些预付款是支撑蛋壳公寓现金流的关键。

随着蛋壳公寓进入了北上深以外的城市,已租出公寓的平均月收入也有所下降。2018年已租出公寓的平均月收入为2352元,同比减少了4%;2019年前三季度,已租出公寓的平均月收入为2155元,同比大幅减少了11%。

据克而瑞研究数据,长租公寓行业平均利润水平仅2%-4%,现金流回正周期至少在6年以上,属于微利型行业。在激进式的跑马圈地后,截至2018年末,蛋壳公寓的资产负债率为83%;到了2019年三季度末,蛋壳公寓的资产负债率高达100%。

从蛋壳公寓现在的处境来看,IPO的募资只是一个开始。一旦上市,其融资规模、力度或仍将加大。但随着万科,龙湖等资金雄厚的房地产商入局长租公寓,蛋壳未来的对手或更加强大,而这或是蛋壳最大的瓶颈之一。

(挂牌上市:www.qhzj8.com)
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