45亿扩储杭州，祥生地产IPO步伐会否加快？

虽然有众多企业参与竞争，但从浙江诸暨走出来的祥生地产(下简称“祥生”)还是一举突围。

3月12日，祥生以总价44.98亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地。业内人士指出，杭州一直是祥生重仓之地，然而近年来，祥生在杭州的项目却面临着弹尽粮绝的局面，补仓是意料之中的事。

事实上，由于融资环境收紧，近3年来，祥生的新增货值持续走低，2020年，受新冠肺炎影响，房企融资环境虽有所放松，但销售回款却面临着巨大挑战，多房企打响了现金流“保卫战”，祥生想要逆势大规模扩储取决于其能否打通融资渠道。在此背景下，作为千亿房企中唯一一家没有登陆资本市场的房企，祥生会否加快上市步伐成为市场关注的焦点。

45亿落子杭州

3月12日，在经过总计85轮的角逐后，祥生以总价44.98亿元成功竞得杭州钱塘新区两幅住宅用地，平均溢价率约为23.96%。值得注意的是，根据中指研究院的统计，祥生此次44.98亿元的购地款，为2019年全年拿地金额170亿元的26.46%。

开年大手笔拿地是否意味着祥生将开启大规模扩储步伐?根据克而瑞的统计，2019年，祥生拿地处于近三年的低位。数据显示，2017年—2019年，祥生新增土地货值分别为820.7亿元、769.1亿元、681.6亿元。有分析指出，这与融资环境紧张有关。

2020年，受新冠肺炎影响，房企融资环境虽有所放松，但销售回款却面临着巨大挑战。据克而瑞数据，今年2月，百强房企全口径销售金额3243.3亿元，环比下降43.8%，销售业绩创下近几年来单月销售的最低纪录。在销售乏力的情况下，多房企打响了现金流“保卫战”。在此局面下，祥生加大拿地充满了不确定性。对于2020年的拿地计划，祥生并没有回复蓝鲸房产。

事实上，此次，杭州大手笔拿地或与土储匮乏有关。祥生地产表示，杭州是祥生“1+1+X”战略的核心组成部分，在坚持以杭州为重心的同时，祥生的足迹贯穿浙东、浙北、浙南。未来，祥生将坚持多元化拿地模式，继续深耕。据相关人士介绍，2015年入杭以来至今，祥生已在杭州获取近20幅土地，具体涉及了之江、崇贤、下沙、富阳等板块。

然而，据官网显示，如今祥生在杭州在售项目仅有三个，其中只有一个是2019年新开盘项目，其余两个项目的首次开盘时间分别为2017年和2018年。可见，依赖于目前的土储，杭州想要在祥生的版图中保持重要位置显然不够，这也为祥生继续加码杭州留下了更多的想象空间。

与此同时，这背后也与祥生换仓不无关系。祥生一直深耕华东区域，80%销售额都来自这个区域的三四线城市。2017年，在祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。2018年初祥生地产前副总裁瑜国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三四线城市。

而如今，随着三四线城市红利逐渐消失，对于祥生地产而言，能否有效实现换仓至关重要。

祥生IPO之谜

从浙江诸暨走出，祥生从百亿跨进千亿，仅用了4年时间。公开信息显示，祥生地产2015至2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元，年复合增长率超100%。

作为一家非上市房企，尽管仅依靠着信托、银行及私募等少量融资渠道，加之高周转下的快速回款，祥生依然有着较为充足的现金流以保持高速增长，但其融资成本一直处于高位，有媒体报道称，从祥生信托融资来看，其利率在7.8%至9.7%之间，高于行业平均成本。在保卫现金流的现状下，祥生上市再度成为外界关注的焦点。

事实上，作为是千亿俱乐部中唯一一家没有上市的房企，自2019年以来，关于祥生上市的消息便不绝于耳。2019年10月，祥生地产邀“资本熟手”谈铭恒入局。

据了解，进入地产行业的11年内，谈铭恒先后经历了2013年10月景瑞控股和2018年1月正荣地产两家公司的上市。其中，在正荣地产IPO上市时，谈铭恒出任财务总监的重要职位。而后，在谈铭恒出任奥山控股副总裁期间，奥山控股也向港交所递交了招股书，启动了上市进程。

但彼时，祥生表示，“祥生刚刚启用上海中心，希望谈铭恒能够梳理更高效的财务和资本运营结构。”如今，在销售受阻的局面下，祥生地产会否加快上市步伐来补充现金流?对此，祥生地产并没有给出明确答复。

不过，从2019年的情况来看，房企赴港上市的审批速度正在放缓。据蓝鲸房产不完全统计，2019年，包括德信中国、银城国际控股等在内的6家房企成功登陆了港交所。需要指出的是，并不是所有涉房企业赴港上市道路都很通畅，2019年，奥山控股、海伦堡地产的上市申请二度失效，万创国际显示“被拒绝”状态，这已是其第四次发起上市计划，前三次均是招股书“失效”。

相比之下，物管企业上市更为容易。近年来，内地物业管理公司扎堆在港交所上市，截至目前，已有我21家物业公司在港上市。而在新冠肺炎的影响下，物管公司的优异表现不仅为其在业主端赢得了好评，更是在资本市场收获颇丰。

双重影响下，2020年开年，物管公司更是迎来了上市潮，据蓝鲸房产不完全统计，2020年1月以来，就有包括正荣服务、金融街服务等8家企业被曝有赴港上市计划。同时，蓝鲸房产也注意到，2020年初，浙江祥生物业服务有限公司的注册资本从1000万元增至5000万元，这是否意味着祥生会推动旗下物业公司率先上市?

在现金流保卫战下，对祥生而言，无论是物业还是地产板块上市都具有非比寻常的意义。接下来，祥生在IPO路上会有怎样的举动，蓝鲸房产将持续关注。