优客工场迎来“最艰难时刻” 估值跌落、IPO搁置、业务转向

2020年4月份，国内联合办公品牌优客工场已经创办了5年。

但他的实际控制人毛大庆却表示：“我必须承认，优客工场正在经历5年来最艰难的时刻。”

这家国内最大的联合办公品牌，其所遭遇的困难，远不只今年一季度受到新冠肺炎疫情的影响。

优客工场从2019年底向美国证券交易委员会交表以来，至今没有下文。它原本计划公开募集资金1亿美元，并在纽约证券交易所挂牌上市。

《中国经营报》记者尝试向优客工场方面了解上市进度，但该公司相关人士不予置评。

优客工场赶在了最糟糕的时点赴美上市。在它交表的两个月前，联合办公巨头WeWork的上市计划黯淡收场。

“目前的市场环境，再叠加疫情影响，优客工场的上市肯定要推迟了。”一家投资机构的负责人向记者表示，他刚刚牵头完成对另一家联合办公品牌的追加投资。

不做“二房东”

创立、运营5年后，优客工场决定进行“战略转型”，即在接下来办公空间拓展模式上，将寻求轻资产运营。

轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及管理服务，而由业主提供物业并承担大部分的前期投入。

优客工场计划在2020年达到约100个轻资产项目，轻重比例约1：1。

一家大型联合办公品牌的高管对记者评价说，这意味着优客工场不再主要发展“二房东”模式。“这不是退路，而是整个行业发展的正确方向。”

重资产模式，即二房东模式，使得优客工场在过去5年间出现巨额亏损。

根据优客工场披露的财务数据，2019年前9个月，优客工场净亏损5.73亿元，而从2015年以来则累计亏损逾15亿元。

在此之前，优客工场已经意识到轻资产模式将能够带来盈利。

不同于包租业主持有的物业、并向其支付租金的重资产模式，轻资产运营是由业主承担前期设计、改造的成本，还可以向业主收取管理费及租金分成。

但优客工场向轻资产模式转型，任重道远。截至2019年三季度末，优客工场开业了171个办公空间，提供了7.27万个工位。其中，轻资产模式的办公空间为39个，占比不到23%。

过去5年来，二房东模式下，优客工场为了获得这些办公空间的物业租约，不仅承担了巨额亏损，预计仍要继续支付高昂的租金。

按照此前优客工场的主要拓展模式，通常它会租下整栋或整层的办公物业，然后进行设计、改造成标准化产品，进而分割转租给个人或企业。优客工场签订的大量办公物业租约的平均期限长达9年。

2019年前三季度，优客工场由办公空间出租产生的业务收入为4.2亿元，而相应成本则接近6亿元。其中，优客工场在当期支付的物业租赁费用就超过了3.8亿元。

截至2019年9月底，优客工场现已签订租约的办公物业预计在租约内将要承担的租金总额接近31亿元。

此外，优客工场签订的物业租约还发生了减值。这意味着该公司以较高成本获取的办公空间，在最终设计、改造完成后推向市场出租时表现不佳。

其中，2017年、2018年及2019年前三季度，这些办公物业使用权的减值金额分别为1.28亿元、0.94亿元、0.34亿元。

优客工场在2019年分季度的亏损面已经有所收窄，其前三个季度的净亏损分别为2.3亿元、2亿元及1.4亿元。

但推动优客工场亏损面收窄，是由于该公司在2018年底合并了一家数字营销服务企业——珠海市省广众烁数字营销有限公司（以下简称“省广众烁”）。

2019年前三季度，省广众烁为优客工场贡献了逾4亿元营收，所占收入比重超过46%，同期联合办公业务收入比重为48%。与此同时，优客工场还从数字营销业务实现了3904万元经营利润。

实际上，对于具有成长性的初创企业而言，亏损并不是问题。相对严峻的局面是现金流的缺口，优客工场也不例外。

至2019年三季度末，优客工场持有的现金资源为1.67亿元，根据优客工场的租赁协议，它在2020年将要支付的租金总额就达到了4.38亿元。

期末，该公司将于一年内陆续到期的流动负债高达15.37亿元，流动资产为9.85亿元，流动负债净额为5.51亿元，这项指标反映了优客工场短期内的营运资金缺口。

充满争议的估值

过去5年来，优客工场持续地高速扩张及高成本投入，让它从几十名外部股东累计获取了多达36亿元股权融资，至2019年9月底，优客工场已经亏损了其中的15亿元。

一系列的频繁融资，推高了优客工场的估值。但优客工场的融资估值方式充满争议。

据第三方商业工具天眼查检索统计的公开信息，从2015年设立到2019年7月份，优客工场进行了多达20轮融资，估值一路水涨船高。

优客工场的估值最高时间出现在2018年11月份，当时它在一份声明中称，投资者对公司的估值为30亿美元（约合210亿元人民币），比3个月前的18亿美元融资估值大幅增长。

据记者查询了解，优客工场在过去几年取得逾36亿元股权融资，这些投资者并非都是支付现金，相当一部分是以投资者持有的股权或者物业等资产作价，换取优客工场的股权。

优客工场合并这类资产后难以即时获得现金，同时要承担亏损。不过，优客工场将这些收购及合并交易，也视作密集的股权融资，并借此推动了公司估值猛涨。

尤其值得注意的是，即便是在如此频繁、充满争议的融资估值方式之下，根据优客工场披露的融资情况，投资者对优客工场的估值，并没有达到该公司此前所宣称的高估值水平。

据记者梳理，优客工场在过去5年间的融资估值大致可划分为两个阶段：2015~2017年的现金融资，以及2017~2019年的收购合并。

从2015年4月份创立之初，优客工场就开始吸纳股权融资，毛大庆等十几名创始股东对优客工场的出资为4330万元。

此后，2015年9月份、2016年3月份、2016年6月份、2016年8月份、2016年12月份~2017年6月份、2017年7月份，优客工场吸纳了合计12.57亿元现金融资，对应公司投后估值分别为17亿元、34亿元、43亿元、53亿元、65亿元、68亿元。

其中在2016年，优客工场间隔3个月、2个月的两轮融资里，其投后估值大涨了9亿元、10亿元。

优客工场在2017年初对外宣称，其当时完成了一轮4亿元融资，由此成为国内联合办公领域的独角兽企业（10亿美元估值），投后估值近70亿元。

但实际上，优客工场在2016年12月份~2017年6月份的这一轮融资里，吸纳的融资总额为3.33亿元，这其中现金出资为2.8亿元，另外还包括作价0.53亿元的物业资产，对应公司投后估值仅为65亿元。

此后2017~2019年，优客工场以股权交换、股份支付的方式，密集进行了一系列的收购合并，进一步推动公司估值增长。

优客工场在2019年8月份发行普通股支付了对价，并确认其收购合并的股权、物业的账面值为21.72亿元，以此作为股权融资的一部分。

据记者查询了解，在此期间，优客工场先后收购合并了洪泰空间、深圳Wedo、大观建筑、厦门艾特众创、无界空间、东益远大、省广众烁、火箭科技（Melo）、湖南龙熙，以及河南大宏控股的一栋物业，这些股权、物业等资产作价高达19亿元。

这意味着优客工场在2017~2019年先后获取的21.72亿元股权融资，其中约19亿元为投资者以股权、物业等资产作价出资。

根据优客工场在2019年8月份向上述资产的原股东发行的普通股数量，结合资产收购的股份对价，由此亦反映出该公司在这类融资过程中持续高涨的估值。

其中，2018年6月份，优客工场收购合并深圳Wedo的股份对价为9515万元，最终深圳Wedo的原股东在2019年8月份获得了优客工场近179万股普通股，对应优客工场当时的估值为70亿元。

另外，据记者测算，2018年7月份~2018年12月份，优客工场先后收购大观建筑、东益远大、省广众烁时，对应当时的公司估值约为65亿元，但与其在2018年11月份宣称的30亿美元最高估值相差甚远。

估值跌落至60亿元

优客工场在2017年7月份获得一笔2.2亿元现金融资后，它的融资估值基本停留在65亿元左右，并且在此后有所跌落。

前述最近牵头完成对另一家联合办公品牌追加投资的这位机构负责人告诉记者，他也曾接触了解过优客工场，但该公司估值过高。

从2017年底开始，优客工场由评估机构进行了估值。其中，2019年5月底，优客工场每股公允值约为87.05元，当时该公司对外发行了0.7亿股普通股，对应公司估值约为61亿元。

而在2019年9月份，优客工场每股公允值已经跌至45.9亿元，彼时该公司已对外发行了1.3亿股普通股，对应公司估值约为60亿元，有所跌落。

过去几年里，优客工场向投资者寻求融资时，其对公司估值有着较高的预期。

2018年11月份，优客工场所宣称公司投后估值高达30亿美元的融资，由香港全明星投资基金领投，这一轮融资总额为2亿美元。

但实际上，优客工场在2019年1月份向香港全明星投资基金发行了一笔总额为1000万美元的可转换债券，年利率为8%，期限为1年。

根据可转债协议，香港全明星投资基金可以分批进行转股，但双方约定的转股条件包括优客工场的估值分别达到8亿美元（约合57亿元人民币）、13.6亿美元（约合97亿元人民币）、25亿美元（约合179亿元人民币）。

优客工场在2017~2019年所进行的一系列收购合并，这些高溢价交易使得该公司账面上堆积了巨额商誉，而收购合并的资产亦出现大幅亏损。

截至2019年三季度末，优客工场账面形成的商誉金额高达15.35亿元，占期末总资产比重超过28%。

比如，优客工场在2017年12月份收购洪泰空间的股份对价为2.65亿元，当时确认商誉2.85亿元，而洪泰空间在2017年备考财务报表的净亏损高达3.83亿元。

2017年1月份，优客工场对外宣称成为国内联合办公领域独角兽企业的一轮4亿元融资里，当时河南大宏控股参与其中。

据记者查询，当时河南大宏控股是以一栋物业作价约5294万元，换取优客工场0.81%的股权，对应优客工场的估值为65亿元。

2019年4月份，优客工场方面称隶属星牌集团旗下的龙熙地产对其追加逾2亿元投资。而据记者了解，龙熙地产当时是以湖南龙熙房地产开发有限责任公司（以下简称“湖南龙熙”）的全部股权作价3.68亿元出资。

湖南龙熙名下主要开发了位于湖南省长沙市宁乡县灰汤镇的“龙熙庄园别墅”项目。但优客工场通过融资获得湖南龙熙的全部股权后不久，随即计划出售项目公司名下持有的土地及物业。

而截至2019年9月底，优客工场所持有的湖南龙熙的股权资产已出现减值，减值金额损失约为2100万元。