实地地产赴港IPO：现金流逐年减少 净负债率高企

5月20日晚，粤系房企实地地产发展有限公司（以下简称“实地地产”），正式向港交所递交了招股书。而该公司实控人张量为富力地产（02777.HK）联席董事长兼总裁张力的独子。

成立于2006年的实地地产，依靠位于广州黄埔区域的“实地常春藤”项目打开市场，而后逐步开启规模扩张之路。

从实地地产招股书披露的数据来看，这是一家规模中等的房企。招股书显示，截至2020年3月31日，实地地产项目遍及14个省份或直辖市的25个城市，合共持有37个处于不同发展阶段的项目，总建筑面积1430万平方米。

该公司绝大部分收益来自于物业销售。2017年、2018年及2019年，其总收益分别为38.70亿元、63.72亿元、83.23亿元，年复合增长率为46.6%；税前利润分别为4.14亿元、13.43亿元、17.06亿元，年复合增长率达102.9%。

招股书披露，2017年-2019年，实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%；净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%。由此可见，该公司2019年净利率相比2018年下滑幅度较为明显。

“现在市场估值不高”，国泰君安一位分析师告诉财联社记者，疫情阴霾下，目前并非上市良机。而实地地产之所以选择现在递交招股书，主要还是销售受到疫情影响，资金压力有所加剧，上市一定程度上会缓解其资金压力，同时也能为日后融资开辟渠道。

“对于谋求在港上市的房企，即使可以达到上市的业绩要求，但是在房地产市场并不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者是个难题。”58安居客房产研究院首席分析师张波曾表示。

翻阅实地地产的招股书不难发现，这家处于规模爬坡期的房企，近三年经营活动现金流量净额虽为正，但却逐年减少，且减少幅度较大。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。一般情况下，经营活动产生的净现金流越大，企业承受风险的能力越强。

此外，与其他上市前谋求规模快速扩张的房企类似，近几年实地地产净负债率高企。招股书显示，该公司2017年净资产负债率为38.09倍，2018年为5.33倍，2019年降至2.25倍，但仍高于行业平均水平。

截至2020年3月31日，实地地产即期的银行及其他借款的本金额为43.55亿元。其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.69亿元，一年内或于要求时偿还的其他借款为19.18亿元。而截至2019年末，该公司现金及现金等价物为20.39亿元。