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实地赴港IPO,张量“梅开四度”

来源:前海中天资本 网址:www.qhzj8.com 时间:2020年05月22日

一纸招股书,揭开了新京城四少之一张量的商业版图。

5月20日晚,实地地产发展有限公司(下称实地地产),正式递交港交所上市招股书。这家由地产二代一力创建的黑马房企,正式开启IPO征程。

新京城四少中,81年出生的张量是个低调的不安分者。身为富力地产联席董事长张力独子,张量并不甘心栖身父亲地产王国之下做一个赋闲公子。03年留学加拿大归来后,张量一开始便选择了独立创业,而且是在地产行业之外。

张量在工程机电、智能家居、创投领域均有涉猎,不过兜兜转转,到头来还是回到了父亲所在的老本行,于房地产开发中实现了最大建树。

尽管如此,在浮躁多金的地产行业,张量仍想保有一种实干精神,这一点从实地地产的名字中也不难看出。实地、实地,脚踏实地。从公司命名之初,张量就寄寓了这样的情怀。

与此同时,张量自带的技术实用主义基因也深刻融入到了实地地产的企业底蕴中。为此,2017年初,张量曾特地请来百度原副总裁李明远担任实地地产总裁。用智慧科技为地产赋能的跨界思维,一直为张量所推崇。

实地地产招股书中也多处提到,将智慧技术引入物业发展是实地地产一贯奉行的理念,而在智慧人居生态系统领域,实地地产已足以和业内对手一争短长。

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在实地地产主要业务划分中,可以看到,曾涉足工程机电领域颇深的张量并未抛弃原有从事业务。物业销售之外,实地地产第二大业务就是机电安装及装修服务。2017-2019年间,该业务年营收分别为1.84亿元、1.44亿元、9678万元。

百强黑马

据招股书,实力地产成立于2006年,历经多年,实地地产已从初创地产开发商发展为跻身百强行列的知名房企。招股书表示,中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中,实地地产排名第70位。

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2017-2019年,实力地产全年营收分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元,年复合增长率为46.6%;税前利润增长更为显著,期内税前利润分别为:4.14亿元、13.43亿元、17.06亿元,年复合增长率高达102.9%。

实力地产的营收利润增长实现大幅度跃升,是在2017-2018年间,营收、净利大幅增长,来自两年间实地地产销售的快速提升。2017年,实地地产已结转建筑面积为46.98万平米,2018年这一数值猛增至76.26万平米,2019年增速放缓,为82.53万平米。

实地赴港IPO,张量“梅开四度”

快速提升的毛利率是实地地产业务表现的一大亮点,2017-2019年,实地地产毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%。招股书表示,毛利率提升主要与不同项目毛利率不同相关。而这或与实地地产近年来不断打造的智慧人居、科技型偏高端住宅项目有所关联。

与此同时,实地地产负债情况也在逐年优化,2019年实地地产净负债比率降至2.25倍,而2017年这一数值曾高达38.09倍。得益于资产权益不断充厚,3年间,实地地产负债率优化显著。

截至2020年一季末,实地地产在全国25个城市共持有37个地产项目,总建筑面积为1430万平米。现有总土储为1016.93万平米,其中可租售面积为55.44万平米。

实地赴港IPO,张量“梅开四度”

实地赴港IPO,张量“梅开四度”

实地地产土储分布中,排名前三的分别是重庆、广州和遵义。三座城市土储占比分别为16.5%、11.4%及11.1%。其中,广州为实地地产总部所在地。可以看到,在华南大本营之外,实地地产向中西部扩张已颇有成效。

不过,在华东华北区实地地产土储仍不充分。长三角地区,实地地产仅在无锡及泰州有小部分土储。京沪两座超一线城市,实地地产都未曾进驻,土储扩张层面仍有不少可施展空间。

绝对控制

实地地产的股权架构,几乎是内房企中股权最为清晰的一家。实地地产创建不久,张量就实现了对其绝对控制。

招股书提到,2006年实地地产创立之初,公司由张量及张量之母廖冬芬各自持股80%和20%。不久,张量母亲便把手中股权悉数转让给儿子。自此,张量成为实地地产100%的控股股东,并延续至今。

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自始至终,身为富力地产董事长的张力,从未出现在实地地产的股权名单中,也未与儿子的实地事业产生诸多瓜葛。从张氏夫妇的完全放手,可见对儿子张量的充分信任。

但是,张氏父辈并非对张量事业毫无支持。实地地产集团工商登记资料显示,公司现任法人为王洪志,在此之前则为张小林,张量自始至终不曾出现在实地地产工商登记的法人名单中。

据了解,张小林为张量大伯,张氏父辈不愿张量名字较早暴露于公众面前,而亲自下场担任公司法人,也可称得上是对子女的一种保护。

而张量本人则在幕后扮演者实际掌控者的角色。2016年,张量便开始从实力地产管理层前台淡出。获悉,张量于2016年4月卸任实力地产执行董事,同时王洪志被任命为执行董事兼总经理。

而实力地产招股书提到,张量现任公司非执行董事兼董事会主席,不参与公司具体日常管理事务。

尽管如此,张量始终牢牢将实地地产控制权把控在手中。2016年底,百度原副总裁李明远离职百度后,次年1月便被张量挖到实地担任总裁,不过李明远企图用互联网管制思路改革实力地产,掀开一轮区域扩大授权的公司架构变更。

此举严重挑战了张量控制者的权威,不久李明远即告离职。彼时,张量曾直言表示,“给你的权力是你的,但,不要夺权”。言辞之中,不无企业主宰者的霸气。

“张量”帝国

“张量”一词,是力学理论中一个术语。是一个可描述矢量标量及其他张量间线性关系的多线性函数。

正如“张量”一词中包含的颇为复杂的线性关系,现实中在实地地产之外,张量也掌控并支配着一张规模庞大的投资网络。这张庞大的张量版图中,有3家香港上市公司及多家涉及不同行业的知名公司。

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其中,3家上市公司分别为传递娱乐(1326.HK)、脑洞科技(2203.HK)和力量能源(1277.HK),张量在3家公司中各占74.14%、74.96%和62.96%权益,均为3家公司实控人。截至2020年5月21日收盘,3家公司市值分别为4.91亿港元、3.24亿港元和26.55亿港元。

实地赴港IPO,张量“梅开四度”

此外,张量亦在物管服务、智能家居、电器业务、园林工程、健康咨询业务和通讯服务等多领域掌控有多家私营企业。其中包括科技公司广州哈奇,该公司隶属于知名机器人企业广州小狗机器人技术有限公司,后者由张量与与原百度副总裁李明远合伙成立。目前,李明远已退出股东行列。

2019年,张量挖来原碧桂园副总裁、江苏区域总裁刘森峰担任实地地产副董事长兼总裁,刘森峰曾在江苏任上因业绩突出获亿元奖金,由此名声大噪。如今,实地地产龙盘虎踞,正式开启港股IPO,未来发展如何,可以说值得期待。

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