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实地IPO:“富”二代接“力”

来源:前海中天资本 网址:www.qhzj8.com 时间:2020年05月22日

一纸招股书,揭开了新京城四少之一张量的商业版图。

5月20日晚,实地地产发展有限公司(下称实地地产),正式递交港交所上市招股书。这家由地产二代一力创建的黑马房企,由此开启IPO征程。

新京城四少中,81年出生的张量是个低调的不安分者。身为富力地产联席董事长张力独子,张量并不甘心栖身父亲地产王国之下,做一个赋闲公子。

03年留学加拿大归来后,张量一开始便选择了独立创业,而且是在地产行业之外。

张量在工程机电、智能家居、创投领域均有涉猎。不过兜兜转转,到头来还是回到了父亲所在的老本行,于房地产开发中实现了最大建树。

尽管如此,在浮躁多金的地产行业,张量仍想保有一种实干精神,这一点从实地地产的名字中也不难看出。实地、实地,脚踏实地。从公司命名之初,张量就寄寓了这样的情怀。

与此同时,张量自带的技术实用主义基因,也深刻融入到了实地地产的企业底蕴中。为此,2017年初,张量曾特地请来百度原副总裁李明远担任实地地产总裁。用智慧科技为地产赋能的跨界思维,一直为张量所推崇。

实地地产招股书中也多处提到,将智慧技术引入物业发展是实地地产一贯奉行的理念,而在智慧人居生态系统领域,实地地产已足以和业内对手一争短长。

实地IPO:“富”二代接“力”

在实地地产主要业务划分中,可以看到,曾涉足工程机电领域颇深的张量并未抛弃原有从事业务。物业销售之外,实地地产第二大业务就是机电安装及装修服务。2017-2019年间,该业务年营收分别为1.84亿元、1.44亿元、9678万元。

百强黑马

据招股书,实力地产成立于2006年,历经多年,实地地产已从初创地产开发商发展为跻身百强行列的知名房企。招股书表示,中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中,实地地产排名第70位。

实地IPO:“富”二代接“力”

2017-2019年,实力地产全年营收分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元,年复合增长率为46.6%;税前利润增长更为显著,期内税前利润分别为:4.14亿元、13.43亿元、17.06亿元,年复合增长率高达102.9%。

实力地产的营收利润增长实现大幅度跃升,是在2017-2018年间,营收、净利大幅增长,来自两年间实地地产销售的快速提升。2017年,实地地产已结转建筑面积为46.98万平米,2018年这一数值猛增至76.26万平米,2019年增速放缓,为82.53万平米。

实地IPO:“富”二代接“力”

快速提升的毛利率是实地地产业务表现的一大亮点,2017-2019年,实地地产毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%。

招股书表示,毛利率提升主要与不同项目毛利率不同相关。而这或与实地近年来不断打造的智慧人居、科技型偏高端住宅项目有所关联。

与此同时,实地地产负债情况也在逐年优化,2019年实地地产净负债比率降至2.25倍,而2017年这一数值曾高达38.09倍。得益于资产权益不断充厚,3年间,实地地产负债率优化显著。

截至2020年一季末,实地地产在全国25个城市共持有37个地产项目,总建筑面积为1430万平米。现有总土储为1016.93万平米,其中可租售面积为55.44万平米。

实地IPO:“富”二代接“力”

实地IPO:“富”二代接“力”

实地地产土储分布中,排名前三的分别是重庆、广州和遵义。三座城市土储占比分别为16.5%、11.4%及11.1%。其中,广州为实地地产总部所在地。可以看到,在华南大本营之外,实地地产向中西部扩张已颇有成效。

不过,在华东华北区实地地产土储仍不充分。长三角地区,实地地产仅在无锡及泰州有小部分土储。京沪两座超一线城市,实地地产都未曾进驻,土储扩张层面仍有不少可施展空间。

绝对掌控

实地地产的股权架构,几乎是内房企中股权最为清晰的一家。实地地产创建不久,张量就实现了对公司的绝对控制。

招股书提到,2006年实地地产创立之初,公司由张量及张量之母廖冬芬各自持股80%和20%。不久,张量母亲便把手中股权悉数转让给儿子。自此,张量成为实地地产100%的控股股东,并延续至今。

实地IPO:“富”二代接“力”

自始至终,身为富力地产董事长的张力,从未出现在实地地产的股权名单中,也未与儿子的实地事业产生诸多瓜葛。从张氏夫妇的完全放手,可见对儿子能力的充分信任。

但是,张氏父辈并非对张量事业毫无支持。实地地产集团工商登记资料显示,公司现任法人为王洪志,在此之前则为张小林,张量自始至终不曾出现在实地地产工商登记的法人名单中。

据了解,张小林为张量大伯,张氏父辈不愿张量名字较早暴露于公众面前,而亲自下场担任公司法人,也可称得上是对子女的一种保护。

而张量本人则在幕后扮演者实际掌控者的角色。2016年,张量便开始从实力地产管理层前台淡出。乐居财经获悉,张量于2016年4月卸任实力地产执行董事,同时王洪志被任命为执行董事兼总经理。

而实力地产招股书提到,张量现任公司非执行董事兼董事会主席,不参与公司具体日常管理事务。

尽管如此,张量始终将实地控制权牢牢握在手中。2016年底,百度原副总裁李明远离职百度后,次年1月便被张量挖到实地担任总裁,不过李明远企图用互联网管制思路改革实力地产,掀开一轮区域扩大授权的公司架构变更。

此举严重挑战了张量控制者的权威,不久李明远即告离职。彼时,张量曾直言表示,“给你的权力是你的,但,不要夺权”。言辞之中,不无企业主宰者的霸气。

“张量”帝国

“张量”一词,是力学理论中一个术语。是一个可描述矢量标量及其他张量间线性关系的多线性函数。

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