第一服务递交港股IPO资料 八成物业管理收入来自当代置业

新三板挂牌的最终市值合计不超过11亿元。

2018年开启的物业上市潮仍在持续，近日又一家物业公司向港股发起冲刺。

据IPO早知道消息，5月29日晚间第一服务控股有限公司（简称“第一服务”）向港交所递交招股书，海通国际(1.6, 0.03, 1.91%)担任独家保荐人。

资料显示，张雷控股的世家集团、雪松集团以及张鹏控股的皓峰集团合计持有第一服务75.5%股权，两者已经订立一致行动协议。而张鹏、张雷分别是上市房企当代置业(1.03, 0.00, 0.00%)（01107.HK）的总裁以及董事长，换而言之，第一服务与当代置业构成关联兄弟公司。

转战港股

第一服务于2020年1月始在开曼群岛注册成立，但其最早可追溯至1999年12月成立的北京当代物业管理有限责任公司（第一物业前身之一）。现时第一服务旗下拥有57间附属公司，其中，通过第一物业控制28家全资附属公司以及22家非全资公司，通过第一人居控制3家非全资公司。以2020年2月第一物业收购第一人居72.1%股权为标志，第一服务的结构框架最终成型。

第一服务股权结构（来源：招股书）

最新重组之前，第一物业主要提供综合物业经营管理服务，第一人居则提供建筑人工环境综合技术咨询服务。两相结合，第一服务专注于提供绿色物业管理服务及绿色人居解决方案，形成物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务三条业务线。

其中，物业管理服务和增值服务同其他物管企业别无二致，却涉及住宅、写字楼、政府设施、酒店及购物中心多种液态；绿色人居解决方案则包括能源运维服务、绿色科技咨询服务、系统安装服务以及恐龙系列产品销售。2019年第一服务物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务的收益分别为2.73亿元、1.55亿元及1.97亿元，占总收益的比重分别为43.7%、24.7%、31.6%。

第一服务收入结构（来源：招股书）

值得一提的是，第一物业和第一人居先后于2016年5月、2018年3月在新三板挂牌，却在2019年12月双双宣布摘牌。关于新三板终止挂牌的原因，第一服务认为新三板市场的交易机制及低成交量难以反映其实际价值，且仅对合格投资者开放，大大限制其的市场曝光程度。

截至退市之时，第一物业、第一人居的最终市值分别为9.9亿元、8050万元，意味着两者总市值尚不足11亿元。当时第一物业的市盈率为16.11倍，远低于当前港股物业板块平均逾40倍的市盈率，侧面衬托第一服务对港股市场的向往。

倍速增长

凭借提供绿色物业管理服务的能力，近年来第一服务实现迅速扩张并获得财务上的成功。

于往绩记录期间，第一服务在管面积由2017年的7.3百万平米按36.0%的复合年增长率增长至2019年的13.5百万平米，同期合约建筑面积由11.4百万平米按50.5%的复合年增长率增长至25.7百万平米，至此合约建筑面积版图涵盖中国19个省市的49个城市。

第一服务利润表（来源：招股书）

与此同时，第一服务的收益由2017年的3.79亿元增加至2019年的6.25亿元，复合年增长率为28.4%；同期纯利由41.8百万元增加至83.9百万元，复合年增长率为41.6%。而在2019年，全国物业百强企业的收益、纯利平均复合年增长率分别为18.4%、26.1%，第一服务的增速明显跑赢行业平均。

物业TOP100在管面积与收益情况（来源：招股书）

从结构来看，第一服务来自第三方开发商开发项目应占的在管面积及收益也得到显著提升。其中，第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的1.0百万平米按复合年增长率约105.2%增加至2019年的4.2百万平米，同期在管的第三方开发商开发的物业产生的收益由7.5百万元以复合年增长率约174%增加至56.3百万元。

第一服务的成绩亦得到外界的认可，中指院将其评为2020年物业百强企业第31名，较2015年的第76名擢升45位。

瓶颈已现

第一服务看似风光的背后，实则隐藏些许隐忧，规模过小、关联方依赖的问题需要引起注意。

同房地产行业相比，物业管理行业更为分散。克而瑞数据显示，2019年房企TOP10、TOP30、TOP50的集中度分别达到21.43%、35.65%、43.47%，同期物业公司TOP10、TOP30、TOP50的集中度仅为10.06%、16.02%、18.91%。

这就意味着，排名越往后，物业企业较头部行业拉开的差距越大。纵使排名进入行业前50，并不代表第一服务在规模上具有优势。根据克而瑞数据，2019年中国物管行业管理面积突破一亿平米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园(9.75, 0.54, 5.88%)服务（06098.HK）、彩生活(3.52, 0.04, 1.15%)（01778.HK）及金碧物业，管理面积均在3亿平米以上。

虽说规模并不会对第一服务造成实质性的障碍，毕竟已经在港上市的和泓服务(1.35, 0.00, 0.00%)（06093.HK）、烨星集团(1.21, 0.00, 0.00%)（01941.HK）、兴业物联(1.25, 0.00, 0.00%)（09916.HK）等的在管面积均不及1000万平米，但规模却是后续盈利空间的基石。

通常，房企系的物业公司普遍依赖关联方开发的物业资源，第一服务也不能免俗。尽管近年来其从第三方获得的在管面积大幅增长，时至目前第三方物业在管的94个物业项目逾三分之二来自当代置业。

第一服务物业管理服务情况（来源：招股书）

如果从收益来看，第一服务受当代置业的影响还要更大些。2017-2019年第一服务来自当代置业的物业管理服务收益分别为1.50亿元、1.74亿元及2.16亿元，占同期物业管理总收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

企业拥有强力背景固然可以顺风顺水，但当代置业的规模却难完全满足第一服务的需求。2019年当代置业实现合约销售额362.03亿元，完成当年目标的99.11%，位列房企销售排行榜第69名。

此外，第一服务的增值服务貌似出现瓶颈，2019年这块收益占比为31.6%，较上一年下降1.6个百分点，甚至不及2017年的31.7%；与之相对，物业管理服务的收益比重从2017年的41.6%增至43.7%，该种情况同物业服务的增值化、智能化趋势相悖。