融创服务分拆上市 时隔五年孙宏斌的“真香定律”

近几年分拆上市成为一个热潮。一方面，分拆可以解决母公司规模过大以及产业相对分散等问题，例如微软在做大之后分拆了三个板块上市。另一方面，分拆上市后公司的优势业务会相对集中，对管理和市场的把控可以更加精准，也能够集中资源投入在创新和研发上。

据资本邦不完全统计，截至今年6月底，共有23家泛地产类（涵盖建筑、物业、商业、代建、景观服务等）企业向港交所递交IPO申请、4家通过聆讯、3家成功上市，合计30家。其中，有13家公司是从房企旗下板块中分拆而来。例如，从事代建业务的绿城管理是绿城中国(9.5, 0.06, 0.64%)的子公司，负责绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务等业务的雅城集团隶属于雅居乐旗下，以文旅业务为主的中国文旅集团则是中国奥园(9.68, 0.10, 1.04%)旗下子公司。

在上述公司中，房企分拆物业上市迎来热潮，也受到资本市场热烈追捧。据统计，今年以来，已经有6家房企关联物业公司赴港上市，还有10余家正在排队候审中。

8月6日，融创中国(36.35, 0.35, 0.97%)（01918.HK）宣布建议分拆旗下物业管理公司融创服务于香港联交所主板上市。同日，融创服务控股有限公司向港交所递交招股文件，正式启动香港上市计划。物业股再添一员勐将！

融创服务业绩增长稳定

据悉，融创服务旗下主要涵盖三项业务，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，物业管理业务和非业主增值服务占据绝大部分收入。

2017年、2018年、2019年以及截至2019年3月31日及2020年3月31日止3个月（报告期），物业管理业务占总收入的51.7%、41.3%、40.6%、44.6%及59.7%；非业主增值服务的收入占比分别为47.2%、55.8%、55.6%、53.6%及38.1%；社区增值服务的收入占比分别为1.1%、2.9%、3.8%、1.8%及2.2%。

资本邦发现，融创服务的多项业务指标增速较快。

招股书中披露，2017年-2019年，公司的营收分别是11.12亿元、18.42亿元以及28.27亿元，2017年至2019年的年复合增长率为59.5%。截至2020年3月31日止3个月，融创服务的收入同比增长34.1%至7.19亿元。对于总收入增长的原因，融创服务表示，主要是因为各项业务的收入均有所增加。其中，物业管理服务收入增加，主要由于随着扩大业务规模，在管总面积增加及所管理的物业数量增加。

据招股书显示，自2017年至2019年，融创服务的综合毛利率呈整体上涨趋势，2017年、2018年及2019年毛利率分别为21%、23%以及25.5%。由于第一季度属于淡季，加之疫情对房地产行业的冲击，2020年前三个月，融创服务的毛利率出现小幅度下降至19.6%，但与2019年同期19.3%的毛利率相比还是小幅度增加。

招股书显示，报告期内，融创服务的流动资金总值稳定增长，分别为13.9亿元、15.4亿元、21.2亿元及32.5亿元。

背靠融创，蜜糖还是砒霜？

作为融创中国旗下的子公司，融创服务的盈利与营收多来自母公司的主动输血。根据招股书显示，自2017年至2020年第一季度， 融创集团开发的物业均为融创服务贡献了高达99%的物管收入。

近年来，融创服务也在努力摆脱对母公司的依赖，试图通过收并购开展多元化业态提升自我“造血”能力。招股书中显示，融创服务拟将此次上市募资一部分用于其收购或投资其他的物业集团。据悉，今年5月份融创服务已经收购开元物业管理84.92%的控制性权益，并推出全新子品牌“环球融创服务”。伴随着完成对开元物业的并表，融创服务的合约项目数量首次突破1000个，达到1162个，合约面积高达2.27亿平方米。在管面积亦首次突破1亿平方米大关，为1.01亿平方米，在管项目数量达635个，来自外拓项目的在管建筑面积百分比由2020年3月31日的2.3%升至2020年5月31日的39.1%。

此次分拆早有预谋？

早在2019年，融创服务一系列的人事变动就可以看出来融创中国对分拆该业务的决心。2019年1月，曹鸿玲出现在融创服务的高层，随后汪孟德于今年也出任融创服务董事会主席，两人一个主管战略，一个负责经营决策：具体而言，汪孟德任融创服务的董事会主席兼执行董事，负责指导集团的整体发展及制定业务战略，曹鸿玲任执行董事兼行政总裁，负责集团的日常管理、整体战略制定、业务规划及运营决策。从去年开始融创服务经历了一系列业务扩充、人事调整，这不仅透露出融创集团强化物业之心，也是融创集团在为分拆物业上市做铺垫。

值得一提的是，融创集团的实控人孙宏斌曾在5年前公开表示“不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。”言外之意，孙对分拆物业公司上市有些许的嗤之以鼻，可是最终融创集团还是逃不过“真香定律”，融创服务已经开始筹划IPO了。

为何众多房地产公司争先分拆物业服务公司寻求上市？

众所周知，中国的房地产行业普遍是重资产模式。当年王健林处理旗下酒店业务和文旅项目还债时找的借口就是万达要向轻资产模式转型。而物业管理作为轻资产，虽然盈利微薄，但却是房企稳定的收入来源，回报也相对可靠。据业内人士表示，“（物业管理）盈利模式相对简单，不像房企有那么复杂的线条和沉重的债权债务。”

香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，地产板块的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物业板块则是30倍左右，物业板块拆分上市，估值立即上涨10倍。从目前的发展走势来看，有的物业公司的PE远远超过预估数据，更有甚者达到100倍，30倍的估计显得略微保守。

随着政策对信贷行业的不断收缩，房地产企业的融资也愈加困难。此时，将物业分拆出去，不仅能做到资产证券化、还能够减轻企业的资金压力。加之政府三令五申强调禁止“炒房不住”，以及把老旧小区改造写进了《政府工作报告》里：2020全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。据统计，全国共有老旧小区约17万个。专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题。而老旧小区改造后，必然需要引入专业化的物业管理，这将释放出巨大的市场需求。

可以预见，随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，未来将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将会加速。