2020房企港股IPO盘点:自身规模小、负债过高均成上市路上绊脚石?

据资本邦统计，自2018年1月1日至2020年11月16日将近3年的时间，共有14内地房地产开发商成功登陆港交所，分别是：2018年上市6家、2019年上市5家以及今年以来，截至11月16日上市3家。具体情况如下：

资本邦发现，今年成功上市的房企仅有三家，分别是汇景控股(2.1, -0.03, -1.41%)（09968.HK）、港龙中国地产(4.59, -0.01, -0.22%)（06968.HK）以及金辉控股(4.33, -0.03, -0.69%)（09993.HK）。确切的说只有两家，汇景控股在2019年12月24日通过港交所聆讯，恰逢2019年最后几天，最终在2020年年初成功敲钟。如此看来2020年房企上市的数量按照以往IPO标准是大打折扣，（2019年：5家，2018年：6家）而这又是因为什么原因呢？

资本邦注意到，“递交上市申请-失效-更新申请”的循环，成为近几年不少房企赴港上市之路的写照。

据资本邦不完全统计，自2018年起到现在， 5家房企在上市前存在多次递交招股书的情况，分别是恒达集团控股(0.97, 0.00, 0.00%)（03616.HK）、中梁控股(5.08, 0.00, 0.00%)（02772.HK）、汇景控股（09968.HK）、港龙中国地产（06968.HK）以及金辉控股（09993.HK）。而这五席中，赫然有三家是在2020年登陆港交所的。

为何这些房企多次冲击港股IPO，却屡次失利？

资本邦筛选几件代表性房企来看：

首先，作为表中体量最小的恒达集团控股一年之内三次递表，可谓上市之心非常强烈了。这三次递表，恒达集团控股究竟做了什么改变，才成功登陆港交所？资本邦发现，第二次递表前，恒达集团控股负债率飞速下降，由2017年的763%速降到2018年四月底的340%。于2018年11月12日，恒达集团控股在港股挂牌，上市首日股价便跌8.87%至1.13港元。截至11月16日收盘，恒达集团控股市值仅达到11.64亿港元，股价为0.97港元，较首发价格1.24港元下跌21.8%；

作为TOP20强房企中最后一家上市的千亿房企中梁控股在2018年11月第一次递交招股书，半年后申请失效，仅四天后（2019年5月）公司再次递交更新之后的招股书。资本邦注意到，第二次递表披露的2018年财务状况较为亮眼：营业收入和净利润为302.15亿、25.26亿元，同比分别增115.41%、406.70%。此外在第二次申报材料中，公司首次公布其2018年全年净资产负债率是58.1%，相比前两年，降幅非常明显。据公开资料显示，中梁控股于2016年以及2017，净资产负债比率分别为1790.2%以及339.5%。资本邦了解到，中梁控股第二次递交招股书的时间为2019年5月17日，于2019年6月26日便通过聆讯。第二次递交招股书后仅1个多月的时间便成功“上岸”，不知道这一次成功闯关是否是因为其净负债率从2016年、2017年的1790.2%以及339.5降到2018年的58.1%，让港交所看到其降负债的决心和诚意。2019年7月16日，中梁控股正式在香港联交所挂牌交易，截止收盘，中梁控股股价上涨0.4港元，报5.95港元，较发行价上涨7.21%。截至11月16日收盘，中梁控股市值达182亿港元，股价5.08港元，较首发价格5.55港元下跌8.5%；

港龙中国地产作为自身体量较小以及土储分布过于集中的小型房企于2019年10月22日首次递交招股书，于今年4月份失效，今年5月公司火速更新招股书。资本邦通过对比港龙中国地产前后两份招股书发现，港龙中国在原有招股书基础上进一步补充了2019年的全年财务数据。招股书显示，去年全年港龙中国全年合约销售额234亿元，物业开发及销售收益为19.78亿元，营收三年复合增长率为113.5%，净利润4.7亿元，净利率达到23.8%。值得注意的是，尽管规模扩张了，但新招股书显示港龙中国的净负债权益比率反而降低了，去年中期时净负债率为67.4%，而到了去年年末则降至20.6%。资本邦了解到，港龙中国地产此次港股IPO计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，国际发售3.6亿股。结果却是合共接获2479份香港公开发售的有效申请，认购1111.3万股股份，相当于香港发售股份的28%。上市当天，港龙中国地产便跌破发行价，最后收于3.92港元，跌幅0.25%。截至11月16日收盘，港龙中国地产市值达75亿港元，股价4.6港元，较首发价格3.93港元上涨17%；

准千亿级体量房企金辉控股一直备受市场关注。自 8 月 20 日住建部和央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”过去两个多月的时间，金辉控股成功挂牌上市。

金辉控股共递交两次招股书，第一次为今年3月25日，第一次招股书显示，2017年至2019年，金辉的净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元及26.90亿元，年复合增长率为10.0%。但是高速增长的背后，公司借款总额亦飞速增长，截至2020年2月底，公司借款总额高达524.8亿元。其中，银行及其他借款345.6亿元，信托融资160.7亿元。2017年底-2019年底，公司的资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%，高于同层次竞争对手。

而据其9月第二次递交的招股书则显示，截至2020年7月31日，金辉控股短期借款11.3亿元，较年初下降78%；扣除预收账款的资产负债率45.49%，也较年初有所下降。

有着强大实力支撑的金辉控股，上市首日股价却低开，报4.18港元，较IPO每股定价4.3港元下跌2.79%，下午股价拉升，截至收盘报4.36港元，上涨1.4%。截至11月16日收盘，市值174亿港元，报4.36港元，较首发价格4.3港元亦上涨1.4%。

综上，从以上几家公司不难看出，招股书屡次失效，其中业绩不够好、负债率过于高都有可能是其IPO卡壳的原因。

近期部分房企掀起聆讯热潮

10月以来，截至11月6日，已有三家房企通过港交所聆讯。（抛开已经成功上市的金辉控股，目前准上市企业有2家）

10月23日，祥生地产通过聆讯；10月29晚，上坤地产通过了港交所的上市聆讯。

在平均要经历一次招股书失效的房企来看，祥生地产成为今年唯一一家首次递交就通过香港交易所(372.2, -1.80, -0.48%)听证会的内地房企。

对于目前的监管环境来说，难道只有千亿房企过审率会较高一些吗？

祥生地产是行业前30强、千亿房企中唯一还未上市的。

祥生招股书显示，祥生地产在2017年、2018年、2019年收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.20亿元，复合年增长率为137.6%。截至2020年4月末，实现营业收入85.52亿元，同比增长123%。

祥生地产能被资本市场接纳的主要原因除了其规模之大外，或由于祥生地产未结转销售额在2020年也进入高速增长期，今明两年的业绩增长或有保证。2017-2019年，祥生未结转销售额分别为：426.98亿元、757.05亿元、864.51亿元，2020年前4月，这一数字为892.27亿元，增长较为明显。

除去祥生地产作为千亿房企以及准千亿房企的金辉控股通过聆讯外，还有一家成长型房企也赶上了这波聆讯热潮-上坤地产。

2020年3月，上坤地产首次在港交所递交招股书，正式宣告进军资本市场，但半年之后申请材料显示失效。10月5日，上坤地产再次向港交所提交招股书，于10月29日通过港交所上市聆讯。据悉，上坤地产今日（11月16日）公布了配售结果，香港公开发售认购不足1倍，预计于17日挂牌，发售价为每股2.28港元。

招股书显示，上坤地产近三年一直保持较快增长速度，2017年、2018年、2019年的营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。今年前4个月实现收入11.49亿元。在溢利方面，2017年、2018年及2019年，上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月实现溢利1.58亿元。

值得一提的是，为了冲刺上市，上坤地产大力去杠杆。在2017年-2019年之间，其净负债率从684.9%降到325.9%，再到118.8%。截至今年4月末，虽然受到疫情影响，上坤地产继续降低净负债率至73.8%，较2019年末下降接近45个百分点。

从近期通过聆讯的两家内房企我们可以看出，拥有较大增长潜力的房地产公司，港交所接纳性还是很高的。汇生国际融资总裁黄立冲曾表示，“一般情况下，只要有一定规模，满足上市规则要求，都能上市”。如此看来那么如果屡次失效或者失败，可能房企自身问题还是较多，没能解决交易所提出的各项问题。

几家欢喜几家愁

无论曾经递交过几轮招股书，以上房企均已成功上市或处于准上市状态，可是仍有几家公司正在苦苦等待甚至放弃上市。

数据显示，近几年来随着赴港上市房企数量的增加，通过的难度也在增大，2019年10家IPO企业中尚有4家没通过，其中万创国际4次递表均失效，大唐地产、奥山控股、海伦堡地产也二度闯关失败。目前只有大唐地产于今年5月末继续递表。

除却大唐地产外，今年仍有3家递交招股书后还未有任何音讯。分别是：三巽控股、领地控股、中国文旅。资本邦发现，在这8家排队的房企中，还有一家处于失效的边缘，是第二次递表的大唐地产。

首先，领地控股今年4月首次递交招股书，在招股书失效第三天10月12日再次递交，背后却是盈利能力持续下降以及净资产率的节节攀升。

招股书显示，2017年-2019年公司净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，处于持续下降状态，截至今年5月31日，领地净利率为5.5%，下降趋势不改。可以看出领地控股盈利能力开始持续下降。

不仅如此，同期，公司的净资产负债率仍在逐渐上升，其净资产负债率高达150%。近几年因高杠杆拿地，领地的负债率从2017年的60%逐年飙升，杠杆撬动规模带来的往往是高负债和资金紧张，领地亦不例外。

一位地产金融业人士对于领地控股的失效表示，该企业上市被否，主要还是因为负债率高、利润率不高，且拿地范围更多是三四五线城市，未来业绩面临较大的局限性和风险。

再来看同样被港交所卡在门外的海伦堡和三巽集团。

2016年至2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元以及22.56亿元；而三巽溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看见这两家企业三年间，溢利均有增有降，且后两年均不如第一年，其中三巽集团经营不稳的情况尤为明显。

除去业绩表现不佳外，海伦堡与领地控股一样存在这债务问题，海伦堡净资产负债率一直保持高位，2016年至2018年其资产负债率分别为69.4%、83.4%和133.7%。呈上升阶段。值得注意的是，海伦堡在招股书中还预期，公司未来将继续保持相当高的借贷水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年房企在港上市确实存在略有收紧的态势，一方面与行业大环境有关，企业经营受到疫情冲击，另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高有关，导致上市进程缓慢。