降负债与扩规模并举，禹佳生活服务港交所递表

在禹洲集团（HK.01628）成功突破千亿销售额后，林龙安将目光投向了物业板块。

12月13日，禹洲集团发布公告称，建议分拆禹佳生活服务于港交所主板独立上市。而在此之前，港交所已先披露了禹佳生活服务的招股书。由此，禹洲集团旗下物业板块的经营情况也展现于公众面前。

截至2020年上半年，禹佳生活服务在管总建筑面积约为1320万平方米，几乎全部来自于禹洲集团及其关联方。在管理面积动辄达几亿平米的物管企业中，禹佳生活服务的规模并不显眼。此外，高达96.4%的资产负债率也成为其进一步扩张的绊脚石。

分析人士称，禹佳生活服务上市或不难实现，但若想获得好的估值，则需要好好下一番功夫。

业务高度集中，外拓能力待提升

千亿销售额和物业上市，是林龙安早早立下的“Flag”。

在3月份的业绩发布会上，林龙安就表示，“物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。”在此前后，林龙安还把万科物业的老将王海群挖来，为推进物业上市积蓄力量。在本月初千亿目标达成后，禹洲拆分物业板块上市也摆上了日程表。

得益于禹洲集团销售业绩及交付面积的快速增长，禹佳生活服务近年来发展迅速。截至2020年6月30日，禹佳生活服务为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米；已订约123个项目，签约面积为2260万平方米。

于2019年、2020年前11月，禹洲集团销售面积为：497.12万平米、601.64万平米。随着集团旗下项目陆续交付，禹佳生活服务的在管面积有望继续增长。不过，禹佳生活服务高度依赖母公司，外拓能力不足的弱点也引发了媒体的关注。

如禹佳生活服务在管面积中，来自禹洲集团及其关联方的面积为1317.4万平米，比重达99.9%。于往绩记录期间，禹洲集团为公司最大的客户，公司的大部分收入来自向禹洲集团所开发的项目提供服务。

2017至2019年度及2020年上半年，在物业管理服务所得收入中，来自禹洲集团开发的项目约占同期物业管理服务所得总收入的96.9%、94.6%、91.6%及88.9%。同期，同期在商业运营服务所得收入中，来自禹洲集团开发的项目分别约占100.0%、100.0%、98.0%及98.0%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，物管面积依赖母公司，虽然会带来稳定的收入，但会影响企业的市场化运作，导致公司不够独立，影响其可持续发展。

或许是意识到了这些问题。以往颇为佛系的禹佳生活服务也在努力加大第三方业务的拓展。2020年7月，禹佳生活服务收购了舟山星城物业管理有限公司70%股权，新增42个物业项目，管理面积260万平米。于2020年11月至12月期间，禹佳生活服务还中标两个新项目，预计新增管理面积10万平米。

林龙安表示，物业板块未来会继续外拓及收并购，力争在未来3年物管管理面积达到1亿平方米。

兴业证券发布的报告指出，至少在未来3-5年内，物业管理行业仍将享受规模红利。非常明确的一点是，规模扩张将成为禹佳生活服务的发力重点。不过，而今头部房企下的万科物业、碧桂园服务（HK.06098）等管理面积均已超过万亿规模。想要在强敌环伺中突出重围，禹佳生活服务还有很长的路要走。

资产负债率过高，盈利能力待改善

事实上，受物业股高估值、抗风险等“优秀品质”的影响，房企拆分物业上市在今年成为一种潮流。显而易见的是，推动物业板块上市，将有助于公司获得外部发展资金。但亦有声音指出，林龙安或许有难言之隐。

2017年、2018年、2019年及2020年6月末，禹佳生活服务的资产负债比率分别为87%、88.2%、96.8%及96.4%。若禹佳生活服务能够顺利上岸，既有助于禹洲集团更好聚焦于主业发展，也能够优化自身财务指标，达到降负债的目的，可谓一举多得。

在业内人士看来，将一家物业公司推向港交所并不是难事，但要讲好故事却并不容易，尤其是在资本市场逐渐回归理性的当下，这从佳源服务（HK.01153）、华润万象生活（HK.01209）的表现也能看出端倪。

12月9日，佳源服务、华润万象生活同日登陆港交所。不过由于管理规模、盈利能力等方面存在着巨大差距，两家企业首日在资本市场上的表现也大相径庭。截至当日10时，佳源服务每股报价3.83港元，较开盘时跌0.78%；而背靠华润置地（HK.01109）的华润万象生活，首日股价涨幅便超过40%。

截至2020年6月末，佳源服务总在管面积为2764.7万平方米，合约管理面积为4030万平方米，净利润为0.36亿元。目前来看，禹佳生活服务的这些指标与佳源服务差距并不大。

不过，禹佳生活服务旗下的商业管理板块，倒不乏想象空间。截至上半年末，禹佳生活服务已订约商业运营项目为34个，已订约总建筑面积为110万平方米，仍有很大的成长空间。近三年来，禹佳生活服务商业运营板块毛利率基本维持在40%以上，今年上半年达到57.9%，远高于住宅板块23%的毛利率。分析人士称，这或成为禹洲生活服务获得资本认可的重要砝码。

无论负债与盈利等指标如何，林龙安还是迈出了拆分物业板块上市的第一步。顺利将禹洲集团带入到千亿阵营的林龙安，能否在物业领域迎来新的突破？答案或许很快就能揭晓。