求快不求钱 建发物业赶在2020年最后一天上市

建发物业要面对的已经是一个处于对物业股热情逐步冷却的资本市场。

12月28日，建发物业发布公告称，其将以介绍方式在香港联交所主板上市，股份代码为2156，中金公司(18.22, 0.02, 0.11%)为其独家保荐人，预计于12月31日上午9时开始买卖股份。以此计，建发物业从9月30日递表至上市，所经历的时间共计92天。

而在物业股上市速度明显加快的下半年中，从递表到上市，除了恒大物业(8.87, -0.01, -0.11%)仅用时64天外，华润万象生活(34.5, -0.05, -0.15%)、远洋服务(4.93, -0.07, -1.40%)、融创服务(16.24, -0.28, -1.70%)所用时间均超过建发物业，分别为100天、101天、105天。

借此，建发物业也将抓住2020年的尾巴，成为年内第17家在港上市的内地物业公司。

　不融资

与多数物业公司不同，建发物业选择了介绍上市的方式登陆资本市场。

东财Choice数据显示，目前港股市场上的36家内地物业管理上市公司中，采用介绍上市的的物管企业仅两家，分别为2015年上市的中海物业(3.93, -0.06, -1.50%)、2018年上市的碧桂园(10, -0.08, -0.79%)服务；其他34家公司则通过发行新股上市。

按照香港主板上市规则，介绍是已发行证券申请上市所采用的方式，该方式无须作任何销售安排，不需要实质上拿出股票向社会公众销售，而直接申请上市。

建发物业上市文件显示，“分拆概不涉及我们股份或本公司任何其他证券的提呈发售以供购买或认购，且将不会就分拆募集任何资金。”

这与当前大部分房企分拆物业板块上市的需求有所不同。事实上，今年以来涌起的物业上市潮，被业内认为是房企去杠杆的重要方式之一。

中信证券(16.38, 0.06, 0.37%)地产分析师陈聪撰文指出，“‘三道红线’之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显着改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”

而建发国际的净负债率水平一直处于高位。克而瑞统计数据显示，2018-2020年上半年，其净负债率高达242.08%、175.74%、247.68%，远高于“三道红线”对净负债率小于100%的要求。而介绍上市的方式对建发国际降负债的作用则颇为微弱。

“物业上市融资后帮助公司降低负债率只是一方面。”同策研究院资深分析师肖云祥认为，从物业板块的发展战略考虑，分拆物业上市对其融资功能、品牌效应皆有益处，而介绍上市的方式，在满足港交所监管、业绩需求的前提下，相比传统IPO上市周期会短，“此外因为不融资，也不会摊薄股东股权”。

汇生国际融资总裁黄立冲也提出，建发国际“套着”物管公司并不利于价值的最大化，分拆上市则无论是对两家公司价值的体现，还是对投资者的吸引力来说，都更加有利。

而“当前物业的风口有收紧的趋势，现在上市的壳子比融资更重要”。有某券商分析师向记者直言，过段时间上市会存在估值还不如当前的可能。

　成色不足

建发物业要面对的已经是一个处于对物业股热情逐步冷却的资本市场。

克而瑞统计数据显示，今年9-11月里，共计30家上市物业企业股价出现下跌，其中蓝光嘉宝服务(31.6, -1.10, -3.36%)、金融街服务的股价跌幅皆在40%左右，中奥到家(0.75, 0.00, 0.00%)、鑫苑服务(2.43, 0.03, 1.25%)、建业新生活(6.63, 0.01, 0.15%)等跌幅也超过30%；11月，克而瑞跟踪的36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

近期新上市的物管企业的股价表现也颇不理想，包括远洋服务、世茂服务(11.62, -0.08, -0.68%)、合景悠活(5.9, 0.01, 0.17%)、第一服务、佳源服务(3.87, 0.00, 0.00%)、兴业物联(1.14, 0.00, 0.00%)等在内的企业均在上市首日出现破发。

值得注意的是，遭遇破发的物业股中，较多中小型物管企业。

数据显示，截至2020年6月末，远洋服务在管面积约4230万平方米，佳源服务总在管面积为2764.7万平方米，而兴业物联在管面积则仅约为260万平方米。而中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。

与佳源服务同日上市的华润万象生活，在上市首日其股价涨幅超过25%。

肖云祥表示，“从近期上市的几家物业管理公司来看，头部房企旗下的物管公司，上市首日表现可圈可点，其中一个因素就是自身规模较大。”

而建发物业的规模仍处于行业中下水平。上市文件显示，截至2020年6月末，其在管建筑面积约为2170万平方米，管理203个项目，包括131个住宅物业、72个非住宅物业。

同时，建发物业的盈利能力也不算理想。2017年-2019年，其毛利率呈现震荡走低的态势，分别为26.2%、23.1%、22.9%，2020年上半年，这一指标提高至24.3%。但同期，克而瑞统计的30家上市物企的平均毛利率为28.69%，建发物业的这一指标低于平均水平。

值得一提的是，2017年至2020年6月底，建发物业合同续约率分别为95%、92.7%、86.7%、85.7%，同样低于行业98.3%的平均水平。

诸葛找房数据中心分析师赵忠吉直言，“从业绩和服务质量上来看建发物业在获得资本市场的青睐上并不占什么优势。”