佳源服务通过港交所聆讯：在管面积2760万平 长三角占比超八成

据IPO早知道消息，佳源服务控股有限公司（以下简称“佳源服务”）已于11月24日通过港交所聆讯，海通国际(2.01, 0.01, 0.50%)和国泰君安(11.06, 0.14, 1.28%)国际(1.08, 0.01, 0.94%)担任联席保荐人。此前媒体报道，佳源服务本次计划募资1亿美元（约7.8亿港元）。

从6月26日递表，到如今过审，佳源服务前后用时近五个月，这在物业公司赴港上市大潮中略显偏慢。迄今为止，年内成功在港上市的物企已达12家，完成上市前置程序普遍在4个月左右，恒大物业更是以一个半月的最短时间封王。

佳源服务于2005年在浙江嘉兴成立，上市前由佳源国际全资控股。通过逾15年的运营，佳源服务已从一家地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的综合物业管理服务供应商。

截至2020年6月30日，佳源服务的合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份，涉及在管项目154个，在管总建筑面积约2760万平方米。其中，约84.5%的在管面积位于长江三角洲地区。

根据中指院的资料，于2019年，在总部位于浙江省及长江三角洲地区的中国物业服务百强企业中，按在管建筑面积计，佳源服务分别排名第五及第14；同时在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

凭借在长三角州地区的深耕细作，近年来佳源服务实现业绩的快速增长。其收入由2017年的2.10亿元增至2019年的4.55亿元，复合年增长率为47.2%；同期净利润由约1830万元增至5020万元，复合年增长率为65.4%。

佳源服务利润表（来源：招股书）

而在2020上半年，疫情冲击使得物业管理的价值更为凸显，佳源服务亦实现逆势增长。该期其取得收入2.80亿元、取得净利润3630万元，分别较去年同期增长33.0%及27.0%。

值得一提的是，2017-2019年佳源服务的整体毛利率分别为21.8%、23.8%及23.9%，这一水平明显不及行业平均30%上下的毛利率。情况在2020上半年有所扭转，该期佳源服务的毛利率跳跃至30.6%，相较2019上半年增加5.7个百分点。而据统计，2020上半年29家物业上市企业的平均毛利率为29.27%，客观表明其盈利能力得到大幅提升。

佳源服务毛利率情况（来源：招股书）

继续深究的话，过去佳源服务毛利率偏低的首要原因当是收费过低，前三年其每月平均物业管理费分别为1.05元/平米、1.21元/平米及1.32元/平米。仅以2019年为例，当期物业服务百强企业住宅物业每月每平方米平均物业管理费为2.1元，佳源服务平均物业费低于均值约37%。

亦可以看到，上半年佳源服务的平均物业管理费进一步提升到1.43元/平米，相较上一年同期增加0.21元/平米，由于收费尚存提升空间，按照当前的经营效率，其毛利率还有望进一步提升。

佳源服务收费情况（来源：招股书）

如同大部分物业公司一样，佳源服务提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大类业务。相对不足的是，佳源服务仍处在传统物业服务为主的阶段，社区增值服务一直徘徊在5%的下端，2020上半年这一数值为4.7%，其确实有必要在此加大投入力度。

此外，投资者亦应关注佳源服务的关联方依赖和物业业态单一。招股书显示，时至2020年6月末，佳源服务尚有68.8%的在管面积来自佳源地产品牌，同期关联方收入占物业管理服务收入的70.2%；而在往绩记录期间，住宅物业贡献佳源服务的在管面积及收入均在85%以上。